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最近的会议都不提及房地产,那背后说明什么

发布日期::2019-01-02浏览次数:79

摘要:10月31号,中央政治局会议没有提及房地产,12月13号,同样没有,然后呢01“反者道之动;弱者道之用。天下万物生于有,有生于无。

10月31号,中央政治局会议没有提及房地产,12月13号,同样没有,然后呢

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“反者道之动;弱者道之用。天下万物生于有,有生于无。”整本《道德经》,第四十章,老子只给了我们上面这两句话。

《道德经》相信应该不用多做介绍,微言大义,而经久不衰,大多每个时期的人们的都能从中读出自己想要的东西。

而在我一个楼市中人看来,这短短21字,写尽了中国楼市的游戏。

坦白讲,当下的中国楼市,大体上是无聊的,多军唱罢,空军登场,围绕这一个旋转的硬币,争着想要把他们看到的那面,论个输赢而已。

但是两千年多前的老子,骑着老黄牛,对孔老二哈哈一笑,“看吧,我就说他们溺在游戏中,出不来的。”

那么,我们怎么理解这句话。

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其实我反而想先问一个问题,我们购房或投资,甚至等待、看空,是怎么看待楼市的?

说白了,不管我们做出怎么样的决策,本质上都是取决于认知的逻辑下最终变现。

而认知的逻辑大体分为两种:形式逻辑和辩证逻辑。

怎么理解?

形式逻辑,学术叫法,“无矛盾逻辑”,也就是一种静态逻辑,认知中的万事万物是静止的,孤立的。

例如各种完美模型,各种完美公式,所以这种逻辑下,各种信徒大多是做学术的,做科学的。

反过来,辩证逻辑,也就是“矛盾逻辑”,认知中各种事物是矛盾的,转化的,各种不确定的,而且动态的。

这种逻辑,和大家举例一个人,就懂了。

《金融炼金术》的作者—索罗斯,就是这种辩证逻辑的代表人物,以及他的代表思想,“反身性原理”。

市场因为参与人员的存在而相互影响,大家的悲观或乐观偏见会通过交易在市场得到加强而很可能走向一个极端,然后因为其不可持续而走向反转。

通俗点,就是你对市场的认知,是建立在已经有很多别人对市场认知所构成的一个综合体罢了

理解这点,你会明白市场永远是在时刻变化的。所以我们看待楼市,是一条辩证而动态的逻辑线,空多都是线上动态的点。

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听着好像有点玄乎,我们就用这种辩证而动态的逻辑试着拆解下中国楼市的游戏规则好了。

首先找出这根主逻辑线,或者大家最关心,中国房价上涨最根本的势能在哪。

三个字:城市化

相信不少人都知道,中国城市化的指数截止2017年,国家统计局数据为58.52%。世界发达国家水平为80%以上,也就是说还有上升空间的。

但还有人听过这样一个数据,中国人均住房套数1.1套,听起来挺矛盾。

或者,我们怎么认知所谓城市化。

在我看来,城市化从来不是冰冷数字,这些数据背后,代表了一个个中国人要改变命运,追求更好未来的欲望。

从农村到城市,从三四线到一二线城市,为自己,更为下一代,追求更好的生活,教育和明天。为什么中国有前途?因为这个时代下每个中国人都是充满改变的欲望。

所以无论数据上没有完成的城市化,还是不平衡的城市化,中国的城市化本质上都是还要持续进行的。

你可以把他视作一种规律,也是中国当下最大国情。也许未来的城市化会放缓,但该补的课,一个发展中国家一节都不逃了。

最重要的是,中国人对更好未来的欲望是不可遏制的。

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但当我们找到那条最大动态逻辑线后,不要孤立去看待他。

而在进行轰轰烈烈的城市化同时,还有一组数据。

1998年广义货币M2是10万亿,2017年是180万亿。可能也有朋友知道这大致能代表通货膨胀水平,20年货币超发18倍。

可能市场总是纠结短期央行是否放水问题,但如果我们把时间轴线拉长,就会发现这不仅仅我们自身问题,也是一个全球性无解难题。

实际上,从1929年的大萧条开始,不断释放流动性,用通胀去刺激经济,已经成为全球各国管理层心照不宣的共识。

1994年抱憾奥斯卡的电影《肖生克的救赎》,影片中男主,只是帮典狱长洗了不过几十万美元的黑钱,就能在银行享受VIP待遇和人生财务自由。而现在这样收入,大概也就美国中产3至4年收入水平。

在桥水达利欧的《债务危机》中,通胀的本质,就是不断通过债务的扩张去刺激经济。在当下社会和经济管理结构中,管理层可以看到增长的成绩,财富层实际上提高财富集中度,基层也能有财富增长的幻觉。

这一切都决定,虽然有泡沫,即便有危机,但通胀几乎是一个不可遏制的现代经济内生的问题。

而对个人而言,钱包缩水是短期微观上肉眼察觉不到,但是长期看是动态贬值的。

所以作为对冲,要有锚定货币购买力的标的。

可大众而言,高端就不说了,看不懂,高杠杆,玩不起。

也可以是理财产品,主流一般分两种,P2P和银行理财。P2P的风险,大家也见识了。银行理财,确实靠谱,但是奈何收益点数不够和通胀打擂。何况12月2号,银行已经剥离理财子公司,不在托底银行理财风险。

而本来能承担造富责任的A股,就不多说了。至于信仰暴富神话的币圈,那些朋友们还好吗?

所以排除一切不可能因素,剩下的即便再不可思议,那也是事实。

楼市就这样在两条一升一降两条逻辑动线下,化身时代之锚,或者我更愿意称之为时代红利。

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但市场主体是人,有认知,更有情绪。

而我们楼市如果要找出一个与众不同的地方,应该我们有个最牛的操盘手。我们可以叫他国家,叫他政府,也可以叫他政策,本质上,这就是一股行政管理力量参与到市场中来,能影响短期预期的那种。

必须明白,无论一二线楼市降温,还是三四线城市棚改,都是对短期预期的管理下效果。因为能影响楼市短期的预期因子,金融,供求,调控都在操盘手工具箱中。

这股力量,就像天平上的砝码,真实而有效。

所以为什么买房这件事上,要听上头这个大家长的话。

10月31号,中央政治局会议没有提及房地产,12月13号,同样没有。

什么意思?以前和大家分析过,不表态,就是不想被市场过多的解读,也就是坚持楼市稳定现状。

但总能保证是精准的吗?要知道市场是不是单极化,而是多方参与。

众所周知,这次这轮楼市上涨周期启动于,3年前的去库存。

而最近安信证券首席经济学家高善文,在近期的报告中,讲了很多经济问题,但有关房产,讲了一件很有意思的事。

在去存货(房地产)领域,我认为取得了完全和彻底的胜利。现在房地产领域的存货,从很多指标上来看,应该是处在历史的最低水平附近。“

实际上,不止一二线,近期棚改收紧,某种程度也代表最难攻坚的三四线城市,也完成去库存了。

这里先不论是否之前的消化的库存,是否会转化为潜在库存,因为目前转化的数据一直是没有真正有信服力的统计。

实际上,每次地王出现,房价涨幅,信号都是从存量库存见底拉动,带动市场情绪。

今年上半年,全国楼市在分化中,依然有着大量万人抢房的现状。

也是来自行政手段的下限价倒挂,数据上的涨价被摁住,套利的空间仍然吸引大量市场资金来参与去库存中。

但是,由于这样的限价体系,开发商利润空间被大幅压缩,加上市场调头,开发商本不高的热情就转成主流观望。所以今年1-7月,全国范围内流拍近800宗土地。

你可以把他看成楼市遇冷的表态,这是现实。但是就像前文所说的”反身性原理“,当市场所有参与者,集体性悲观时,推高人们对市场的悲观预期。

也就忽视了,市场上正常应该要补位仓位,没有及时跟上。也就是高善文的报告中提到,商品存量库存又一次降到历史低点。

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但是,这并不是一个表示能短期反弹的姿态。

商品房供给是不足,但是需求仍然在被短期管理中。自从2017年底以来,第一次出现开工面积的增长大于销售面积的增长,并且差值一直在扩大。市场供求短期内是稳定。

可本质上,管理的还是短期预期,可城市化和通胀下保值欲望是不可遏制。这就注定是短期缓和矛盾,长期矛盾是不可消弭的。

但为了更好解决供给端问题,我们这两年,一直在推保障房,租售并举去完善市场。

但是底层上,短期是无法占到主流的。

首先,按2017年的数据,房地产的销售额18万亿,中国GDP大约80万亿左右。

看着占比接近25%,但更容易被忽略的是,在一个城市化进程中发展中国家,房地产天然就是最大实体产业链。

且不论,装修建材,水泥钢铁,金融配套等等诸多上下游产业链,我给大家举一个冷门的关联制造业。

迅达电梯,是世界上第二大电梯制造商,中国主要生产基地在上海嘉定北。我曾去过那个工厂,大约有着2000至3000号员工,也就代表了背后可能要有近万人的家庭。更不要说,这样规模的工厂,需要配套的几百号供应商的供应链。

所以调结构肯定是对的,但是这样经济结构调整转型,注定也是长期动态过程。

更重要的是,土地财政,在当前收入结构和中央地方的收入体系中,除了少数头部城市依赖度不高。短期内,不会有新的替代品去添补地方财政赤字。

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当看完这些,中国楼市注定是个长期动态而辩证的逻辑线。

理解这些,我们可以看到,12月份的寒冬,可全国几十个大城市,同时开启加大了土地供应的节奏。仅仅11月,一二线城市的土地供应就接近1500宗。

也许是财政,或者是库存,都可能比想象中迫切。

12月12日,国家发改委通过官网,公布了“关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知”,而那些手握大量现金,又无处安放欲望的开发商,蠢蠢欲动,江湖格局还没有定型。

城市群,城市,城市板块,全国楼市在新时期进行着新一轮的分化和筑底。

市场的因子,无时无刻都在进行着变动,有人看空,有人看多,说到底,都是一条逻辑线上动态的点。每个人在市场中就是不规则的量子,不知不觉中,认知又将重构市场。

就像索罗斯说过,“记住,市场永远是错的。

但中国人更聪慧会,两千年前就说过:

"反者道之动;弱者道之用。天下万物生于有,有生于无。"

看来,我们注定,要和房地产,在一段不算短的时光内,继续相爱相杀

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